質問

多摩市内の空地を駐車場として貸しています。急に資金が必要になり売却も考えているのですが、駐車場の賃貸借契約を終了するには、どのようにすればいいのでしょうか。借地借家法の制限を受けるのでしょうか。

 

回答 

土地の賃貸借契約でも、建物所有目的でなければ、民法の特別法である借地借家法の適用はありません。すなわち、土地を貸してその土地上に借地人が家等を建てて所有する目的がなければ、借地借家法の適用はありません。

 

したがって、駐車場の賃貸借契約については、一般法である民法が適用されます。

 

駐車場の賃貸借契約において、期間の定めがない場合には、解約申入れで終了します。この解約申入れに正当事由は要求されておらず、解約申入れの日から１年経過により契約は終了します（民法６１７条１項）。

特約で解約予告期間を１年未満に設定してあれば、それが優先されます。例えば、解約申入れから１か月で終了という特約があれば、当該特約に従い契約は終了します。

民法６１７条は任意規定と解釈されており、当事者間の特約で排除することができるのです。

 

期間の定めがある場合には、原則として、当事者はそれに拘束され、期間途中の解約は認められません。しかし、契約上中途解約条項がある場合は、この条項が優先されます。

例えば、期間内に解約申入れができ、申入れから１か月経過後に終了する旨の特約条項があれば、当該条項に従い契約は終了します。

民法６１８条には、期間の定めのある賃貸借契約における期間内解約の権利を留保する規定があります。同条では、民法６１７条が準用されていますが、上記のとおり、民法６１７条は任意規定であるため、当事者間の特約で排除することができるのです。